交樓保衛戰

　　文/樂居財經⠦ž—振興 呂秀倫

　　6月30日一大清早，林薇（化名）就帶上一家老小來到藍城ⷩ𓳨𕷦œ陽，“10年期盼總算拿到了房子，這種心情無法言喻，昨晚我激動得一晚上都沒睡。”

　　去年3月，林薇從報道上看到，項目舉行了複工續建儀式，包括債權人、股東、施工單位等500人都出席了。她心裏懸著的一塊石頭也終於落地了。

　　緊接著兩個月後，她還特意去小區裏麵視察了複工進展，“當時，有工人作業，腳手架沒拆，雜草比我人都高。進了房子裏麵，因為沒有泥水澆築，地麵都是塵土軟沙，踩著白鞋進去出來都成黃鞋。”

　　但沒想到不到一年時間，藍城ⷩ𓳨𕷦œ陽就換了一副新顏，綠地、1100米夜光跑道、無邊泳池、遊樂設施都有了，林薇也順利拿到了房子。

　　“藍城ⷩ𓳨𕷦œ陽”前身為“華臣一品苑”，曾被稱為“靈溪第一爛尾樓”。樓盤自2010年由浙江林垟房地產開發有限公司（簡稱“林垟地產”）開發，2013年因資金鏈斷裂首次出現停工，涉及近千名購房業主。

　　眼下，時隔近十年，曆經數輪複工、停工、救盤後，浙江溫州蒼南縣的“華臣一品苑”完成第一批69戶交房。這是溫州房地產領域首個預重整救盤成功的案例，通過“資金+代建代銷”模式，用3億多資金盤活了50餘億債權。

　　華臣一品苑並非個案，尤其近期一場“停貸”風暴，也讓解決爛尾樓問題的輿論聲量達到了頂點，各地政府乃至中央，都提高了“保交付”的優先級。

　　7月28日，中共中央政治局會議上提出，“壓實地方責任，保交樓，保民生”。保交樓，首次寫入政治局會議文件。之所以國家此次格外重視“保交樓”，原因在於爛尾樓事件已經不僅僅隻是房地產問題了，而是民生問題。

　　眼下，不僅購房人在意交樓，連開發商也最愛在企業外宣中比拚交樓的套數。隻要有一個新項目交付，房企都會連篇累牘逐一展示。

　　據樂居財經統計，截至7月30日，已公示交付數據的28家房企上半年總計交房約84萬套（戶）。其中，碧桂園累計交付超25萬套，融創交付約9萬戶，龍湖交付5.25萬套，旭輝交付近4萬套，龍光交付逾2.6萬套。

　　第一批爛尾樓交付了

　　跟林薇同一批交房的，還有專門從外地趕來的業主，在拿到鑰匙的那一刻，他哽咽了，“十年的心結，終於解開了。原本買房是給兒子結婚用，現在外孫都上小學了，房子也盼來了。”

　　這些業主們心裏太清楚，十年間多輪複工、停工，交房無望的感觸。2013年，華臣一品苑首次出現停工。

項目資金鏈斷裂停工的原因在於，林垟地產經營管理混亂，股東套取建設資金，加之存在債權債務關係複雜、工程債權承包人較多、工程款虛高等問題，造成複工續建風險大、風險大，難以籌措到大規模的救盤資金。

　　隨後，當地政府主動介入，將重心由“拯救企業”轉為“拯救樓盤”，組織多方力量救盤。2016年，項目全麵恢複施工，並於2017年底完成主體工程。

　　但好景不長，時間來到2018年，黑色霧霾再次籠罩在華臣一品苑上空。由於林垟地產股東由取保候審變更為刑事逮捕並被判實刑入獄，該公司徹底失去了自救能力，樓盤再一次陷入停工狀態，並嚐試多種途徑自救均未果。

　　據樂居財經獲悉，林垟地產成立於2000年，注冊資金2000萬元，由潘妙飛和溫州市德培商貿有限公司各持股77%和23%。其中二股東德培商貿在2019年被吊銷，它由溫州天信置業、丁乙、劉德相、鄭祖返、徐炳興分別持股37.5%、29.5%、12.5%、12.5%、8%。

　　目前，林垟地產已被眾多官司纏身，涉裁判文書就超過373則，被限製高消費64次，以及74次被列為“老賴”。

　　2020年，事情開始出現轉機。在意識到僅僅依靠自身無法盤活項目，而且“以房抵工程款”方案難以繼續實施的現實後，林垟地產申請啟動預重整程序，並得到蒼南縣政府批複同意，隨後其選定了北京大成（寧波）律師事務所作為預重整階段管理人。

　　該年年底，經公開招募評選，確定光大金甌資產管理和浙江藍城梧泉建設管理的聯合體作為林垟公司的投資人。其中，光大金甌出資3億元出借共益債，並由藍城負責樓盤的代建代銷的表決結果，得到法院的複函確認。

　　自此，華臣一品苑迎來了重生的曙光，貼牌改名為藍城ⷩ𓳨𕷦œ陽。藍城在江浙地區品牌美譽度一直很高，接盤後很多業主甚至認為，“項目被藍城接管，是對我們多年等待的一種補償。”

　　去年3月，停工近三年的“藍城ⷩ𓳨𕷦œ陽”正式複工續建；緊接著9月13日，該項目開放示範區和樣板間，吸引了800多位市民前來參觀。

　　直至今年6月底順利完成第一批交付，意味著該爛尾樓項目徹底涅槃重生，“藍城ⷩ𓳨𕷦œ陽”也成為了溫州首個采用預重整模式救盤的房地產項目，並得到了浙江省委常委、溫州市委書記劉小濤的點讚，“蒼南經驗值得推廣”。

　　眼下，有一些開發商，雖然保交樓了，但卻未能交付一個讓業主滿意的家。

　　也是在6月的最後一天，一則接房視頻在朋友圈和群廣泛傳播。現場情況，被調侃為敘利亞風格，黃土覆蓋，外牆還是水泥外露狀態。樂居財經獲悉，該項目為廣州實地常春藤小區。

　　此外，還有一些城市的業主跟樂居財經反饋，“我們保交樓了，沒綠化，沒有煤氣，物業不管衛生，啥啥沒有。物業說了沒達到交房標準他們不接手，物業費一分沒少收，但是啥服務沒有。”

　　誰為保交樓扛大旗？

　　眼下，即便暴雷房企沒有能力對旗下項目進行後續開發，但它並未閑著，而是將項目交由合作夥伴或者代建商進行後續開發。它的全身而退，或許換來的是順利保交樓。

　　7月中旬，奧園與綠城管理簽署了戰略合作協議，後者將對奧園的項目進行品牌管理輸出，而月內啟動進場的第一個項目，是廣州奧園雲和公館。該項目地塊是奧園於2020年5月以22億元的總價、20.87%的溢價率競得。

　　根據此次協議，綠城管理為項目提供品牌輸出、規劃設計、成本、工程、營銷、客服等全過程開發管理服務。

　　在此之前，雲和公館因預售監管賬戶資金問題，被凍結已有數月，甚至在年前曾一度停工了兩三個月，政府一直督促其加快複工。奧園此次引入綠城管理，可謂是解了燃眉之急。而樓盤後續“貼牌”綠城，將會更受購房者的青睞。

　　據悉，綠城管理還接管了恒大江陰城南項目，以及與中國民生銀行合作的富陽項目，與北穀金融合作的義烏項目、溫州項目也將陸續啟動。這意味著，以後將有更多爛尾項目，通過代建的方式脫困。

　　在地產圈，奧園尋找代建方助力保交樓，並非孤例，恒大、鑫苑集團、三盛宏業、仁澤地產、山西田森地產等房企，也有類似的舉措。因為品牌受損，團隊不穩定，項目賣（運轉）不動，它們隻能嚐試找代建方合作。

　　還有一些出險房企則比較幸運，有合作夥伴幫忙“保交樓”。去年至今，例如恒大、正榮、金科、融創、融信、陽光城、佳兆業、新力、世茂等房企將手中股權股權拱手相讓予合作夥伴，而合作夥伴也擔任起了“白武士”角色，兜底困境中的項目，

　　在新力股價閃崩後的第四天，為了將合作損失降到最低，弘陽當機立斷接盤了南昌“新力弘陽府”，並連夜將合作方“新力”抹得一幹二淨。弘陽方麵回應稱，“南昌新力弘陽府目前由弘陽全資持股，且項目已經交付，並向業主寄送了交付通知書。”

　　在北京，花樣年出售位於北京市密雲區的國祥府、國祥雲著2個項目，也由合作方旭輝接盤。在深圳，去年10月末開盤時冠名“佳兆業”品牌的坪山“燕瀾和鳴花園”住宅項目，也已更名為“新城控股燕瀾和鳴花園”。

　　除了民營夥伴，能去幫有困難房企保交付的，首先站出來的依舊是國企或地方國資。它們接盤主要目的是責任，而不是利益。雖然眼下地產形勢尚不明朗，但對民企來說，如果項目是與國企合作開發的，都有不小的概率能夠找到接盤方，實現保交樓。

　　這方麵，許家印應該最深有體會。恒大的在各地資產雖多，麵臨債務糾紛就容易被凍結查封，所以各地基本上都在把恒大的項目房源放到地方城投平台。

　　另一邊，融創也將不少項目交由合作夥伴，包括昆明融創文旅城二期40%股權轉讓予合作方華發，同時還將武漢一江源項目、武漢甘露山文創城部分股權，分別轉讓給合作方首創和武漢城建等。

　　此外，一些信托公司和AMC機構也在深度參與到地產保交樓行動中。

　　今年以來，已有多家信托公司入局接手相關地產項目股權，被迫下場當“開發商”，尋找有資質的合作方，共同推進項目正常退出。

　　2月，光大信托便聯手五礦信托，接手恒大黛山華庭、東莞恒大悅龍台、佛山鉑睿府、廣深國際文旅城等4個項目。此舉可收回部分前期投資款約19.5億元，並化解項目涉及的債務約70.1億元。

　　另有消息稱，中航信托接手了恒大陽光半島項目；更早之前，中融信托也接盤了中南建設旗下鹽城港達房地產49%股權，平安信托接下正榮集團旗下廈門市榮璐置業49%股權等。類似這樣的例子，已屢見不鮮，假如處理得當，可以達到委托人、信托公司、開發商、業主共贏的局麵。

　　不止如此，四大全國性AMC中三家已有動作。繼中國信達兩位高層入駐恒大風險化解委員會、中國東方和中國長城也相繼發行100億元金融債券，後兩者募資皆用於房地產行業風險化解。

　　其中，長城資產在上半年已與12 家重點受困房企對接，目前已成功落地化解的深圳某項目，另有2個項目已批複正在出資，同時圍繞7家受困房企的8個重點項目正在穩步推進中，金額合計約80億元。

　　不僅四大AMC已出手，地方AMC也開始進場。7月19日，河南資產管理發布消息，稱鄭州市地產集團將聯手河南資產管理，成立地產紓困基金，通過資產處置、資源整合、重組顧問等方式，參與問題樓盤盤活、困難房企救助等解圍紓困工作。

　　合力下好一盤棋

　　隨著暴雷房企增多，開發商“保交樓”愈發變得“珍貴”。然而，本應是開發商應盡的義務與責任，卻成為當下不少購房者的噩夢。

　　此前，全國數百爛尾盤業主停貸風波就是一個鮮明的例子。因為項目停工、爛尾，致使業主收房無望，便走上了極端的道路。

　　時至今日，恒大的爛尾項目業主依舊在維權路上。例如，景德鎮恒大某樓盤爛尾之後，業主集體發布告知書，拒絕繼續償還住房貸款，此舉迅速發酵。這也成為那波數百爛尾盤停貸潮的“導火索”。

　　眼下，外界最關心的問題是，保交付的錢從哪裏來？

　　援引REDD消息，為避免房地產市場進步惡化，繼而引發係統性險，近日國務院正考慮設立房地產基金。基金初期由國有的建設銀行出資500億元，並由央行撥出300億元再貸款。如果這個模式可行，其他銀行也將效仿，目標是籌集3000億至4000億。

　　監管部門擬進行紓困的12家房企，包括世茂、融創、綠地、中南、陽光城、奧園、融信、榮盛、中梁、佳兆業、廣州和恒大。

　　另外，據英國金融時報報道，中國正尋求調動1萬億元的貸款幫助開發商完成停工的樓盤，並重振債務纏身的行業。據知情人士透露，這筆萬億貸款已經開始逐步落實，中國央行首期將向國有商業銀行發放約2000億元的低息貸款，年利率約在1.75%。

　　這兩篇消息如若屬實，4000億基金+1萬億紓困貸款，不僅能拉一把出險房企，更重要的是讓爛尾樓死灰複燃。

　　更早之前，招商銀行、興業銀行、浦發銀行、交通銀行、廣發銀行、平安銀行也相繼向地產“開閘放水”，積極響應監管層鼓勵商業銀行支持房地產收並購的號召，形式除了提供並購貸，還有發行並購債券等。

　　政策層麵，國家也在不斷推進保交樓工作的進行。在中央層麵，日前中共中央政治局召開會議指出，“壓實地方政府責任，保交樓、穩民生”。

　　在地方上，7月以來，已有包含平頂山、鹹陽、遂寧、鄭州在內的多地政府，出台了針對問題樓盤的紓困政策，積極推進保交樓。

　　具體來看，河南平頂山市住建局在樓盤處置化解工作推進會上，要求堅持做到“一樓一策一專班”，結合每個問題樓盤實際，進一步優化完善問題樓盤處置化解方案，精準施策、提高效率，紮實推進問題樓盤化解處置工作。

　　鹹陽市住建局則組織召開部分房地產開發企業集體約談會，建立了一對一幫扶政策，即一個科室幫扶一家企業，促進問題盡早解決。

　　四川遂寧市住建局印發通知，指導各轄區開展房地產企業和房地產項目掛聯工作。據了解，通過梳理摸排，遂寧全市共有83個在建和待建房地產開發項目納入掛聯範圍。每一個項目均由一名縣（市、區）、市直園區縣級領導進行“一對一”掛聯。

　　除此之外，開發商也在這場保交樓中扮演重要角色。作為樓盤的開發建設者，它們有著不可推卸的責任。

　　當下，受暴雷房企旗下項目爛尾影響，購房者談爛尾“色變”，置業熱情陷入低穀。這時越來越多開發商站出來穩定信心，做出保交樓承諾，穩定購房者情緒。

　　保交樓本就是一道綜合性難題，它既需要來自政府部門各方麵的精準施策，也需要金融機構的助力護航，更需要開發商共同參與，構建健康、有序的市場環境。隻有同心協力、上下一盤棋，才能撥開迷霧見月明。

　　好消息是，在有關部門和房企的共同努力下，前期媒體報道涉及停工風險的多個樓盤，有的已正常施工，有的迎來了複工的消息，如江西贛州綠地博覽城商住小區稱目前施工正常，河南鄭州名門翠園項目有望於8月複工等。

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文章轉載自：新浪新聞

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