宅基地新規9月1日正式實施，這些行為都違法，別再給自己挖坑...

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■本文作者：佟湘玉 北京在明律師事務所

每次新規的出台，都意味著新變化的到來。

9月1日起，修訂後的《中華人民共和國土地管理法實施條例》（簡稱《條例》）將正式施行。

該《條例》聚焦耕地保護、土地征收、集體經營性建設用地等重點問題，尤其需要注意的是，修訂後的《條例》第三十三條至第三十六條對宅基地管理的問題作了相關規定，並新增了一些關於宅基地保護的條款；第六十三條對侵犯村民宅基地權益作了相關的法律責任規定。

這也意味著該《條例》的落地實施將對宅基地的管理產生一定的影響。



修訂後的《條例》對宅基地的管理明確規定了4個禁止，即禁止違背農村村民意願強製流轉宅基地；禁止違法收回農村村民依法取得的宅基地；禁止以退出宅基地作為農村村民進城落戶的條件；禁止強迫農村村民搬遷退出宅基地。

在實務中，某些地方政府或企業為了推進合村並村、撤村並鎮等進程，會使用“一戶一宅”、“戶口是否為農村性質”等理由強行要求農民進行宅基地流轉，最終導致村民合法利益受損的現象。

從該《條例》可知，村民隻要是通過合法程序獲得的宅基地就受到法律的保護，地方政府、企業、村委會無權強製要求村民進行宅基地流轉。

同時，宅基地上建設的房屋屬於私有財產，不管村民是何種戶口性質，其都擁有合法繼承宅基地的權利。若農民子女仍屬於農村戶口無論是否使用宅基地或者宅基地上房屋是否存在都不影響其對房屋的合法繼承權。即使子女進城安家，其同樣可以享有宅基地上房屋的財產權。

當然，國家是允許進城落戶的農村村民依法自願有償退出宅基地。鄉（鎮）政府和農村集體經濟組織、村民委員會等應當將退出的宅基地優先用於保障該農村集體經濟組織成員的宅基地需求。

由此可見，該《條例》在宅基地的管理方麵賦予了村民相對地權利，但這並不意味著村民對宅基地擁有絕對地支配權。



近年來由於農村人口的外流，農村出現了大量地閑置宅基地與房屋。為了盤活利用閑置宅基地和房屋，兩年前中央農村工作領導小組辦公室、農業農村部曾聯合印發《關於進一步加強農村宅基地管理的通知》（簡稱《通知》）。通知指出，在農村的宅基地整治工作開展後，4類房屋可能麵臨著被拆除的風險。

1、違法建造的房屋。根據《土地管理法》規定，未經批準私自占地建房是違法的，所以一旦開展宅基地的統一整治工作，這些違章建築的房屋基本上是要被被拆除的。

2、年久失修的危房。在農村，有一部分房屋因年代久遠出現了牆體開裂、倒塌等問題。這些危房不僅影響村容村貌，還可能對村民的生命安全構成威脅。所以，該類年久失修的危房也會被要求統一拆除。

3、建新未拆舊的房屋。根據“一戶一宅”政策規定，農村村民一戶隻能擁有一處宅基地。如果異地新建了房屋，那在新房建成後的一定期限內是要拆除舊房的。但有些農戶在新建房屋後，並未按照規定拆除舊房，導致“一戶多宅”現象的發生。而此類應拆除而未拆除的房屋是逃不掉被拆除命運的。

4、異地搬遷後的舊房。按照《土地管理法》關於農村村民一戶隻能擁有一處宅基地、占新必須騰舊的規定，搬遷群眾遷入新居後，需對舊房予以拆除，實施複墾或複綠。如果完成了異地搬遷，舊房卻為拆除，這些未拆除的舊房也屬於農村的宅基地整治的對象。



此外，值得注意的是，並不是所有的“一戶多宅”都是違法的。如果宅基地屬於非法獲取，違反了“一戶一宅”規定，那麽非法侵占耕地所建造的住房或者違反生態環境要求建造的住房是不受保護。反之，如果“一戶多宅”是通過合法途徑獲得，也都是在法律保護範圍內的。

因此，每當新政策來臨時，村民朋友需要對新規有一個詳細地了解，以免自家房屋被拆遷或者自身利益受損還不明就裏。

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